6大维度分析，4大案例解读，全盘解构外资医疗机构与国内地产商的合作（二）

随着海外医疗机构和地产商的合作加深，未来或许越来越多的海外医疗机构涌入中国，兴起一波海外医疗潮。

不过在这波浪潮总，外资医疗机构进入中国的方式还是以合资合作为主流，独资是趋势。比如美中宜和医院是由美国华平投资集团与联想集团共同投资成立的；和睦家是美中互利(Chindex)公司在北京与中国医学科学院合作创办的；国内规模最大的中外合资三甲医院—慈林医院，是由美国医院集团(HCA)与浙江省慈溪市卫生发展投资有限公司、合资设立的。

目前在我国外资独资医院只有两家，分别是台资独资的上海禾新医院和港资独资的深圳希玛林顺潮眼科医院。

此外，中国引进外资医疗机构的同时，一方面也引进了外资医疗机构先进的管理理念和产权责任明晰的运营方式。大多数外资医院基本上属于营利性医疗机构，管理体制先进，运营机制灵活，相比公立医院在人力资源管理和调配上有比较优势。

外资医院大多实行理事会领导下的院长负责制，注重内部管理，可以构建和完善法人治理结构，同时外资医院产权制度明晰，医院所有者与资产保值、增值有正向激励机制，持有股权或者期权的医院管理者有动力去降低医院运营成本、提升效率，以求医院达到更好运营效果。

另一方面，外资医疗机构重视品牌建设和专业化人性化的医疗服务。医院的品牌效应与餐饮和快消品行业的品牌效应的模式不一样，它的建立成本较高，建立过程也较长，外资医院相较于民营医院在品牌建设上更有经验与耐心，相较于公立医院在品牌建立上更有针对性和特殊性。

外资医院拥有先进的医疗技术，在医务人员培训上更加专业，针对于讲究服务品质的中高端客户群可以提供人性化的优质服务。比如说南京和苏州的明基医院就强调“门诊跟诊制”、“主诊医师全责制”、“主护护理制”及“药师用药指导制”等台湾特色医疗服务模式，打造“从患者出发，为患者服务“人文医疗品牌。

这些优质的服务和先进技术进入医疗机构，势必会促进中国医疗行业的进步！

以英国IHG（International Hospitals Group，国际医疗集团）为例，因与万达集团、碧桂园等一线地产商战略合作，而日渐为人所知。

IHG2015年才正式进入中国市场，在大约两年半的时间内，与万达、碧桂园等地产巨头先后达成战略合作协议。例如，IHG与万达集团于2016年1月签订长达20年的战略合作，计划在中国建设并运营10家以英慈为品牌的中高端医院，其中万达为项目所有方，IHG为医院运营方，IHG将确保三座医院的运营通过JCI等国际医疗机构认证。

万达选择IHG在于其与NHS (National Health Service，英国国家医疗服务体系)之间的历史渊源。其前生作为与英国政府的合资企业在进行了私有化后的几十年间一直保持着与NHS体系内各个医疗机构组织的合作关系。 而由此积累了大量参与国家医疗体系构建的经验。也正是这样的背景，IHG的国际业务中约有一半是帮助各国政府建立或改善公立医疗服务体系。

这次合作，英国IHG与中国万达集团签署了10年期全球国际医院项目独家合作伙伴协议，将在青岛（楼盘）建立并运营管理一家200张床位的国际医院，同时计划在上海（楼盘）和成都建立两家国际医院。据悉，万达将在以上三个项目中投资超过150亿元，这将为IHG带来至少30亿元收益。

首先启动的是位于青岛市黄岛区的万达影城内，医院计划于2018年开业。双方为此专门成立合资公司，其中IHG占股70%，万达占股30%，目标是在医院正常运营后5年内实现25亿元收入。此外，合作还包括IHG引入剑桥大学贾奇商学院（Judge Business School）的培训项目，旨在培养医疗机构的管理人才。

万达集团董事长王健林表示：“IHG在世界各地具有丰富的医院管理经验，我们很荣幸与其达成合作。我们希望能借助英国在医疗卫生领域的专业优势，为中国及其他国家带来更多机遇。万达引进顶级综合性国际医院，不仅能够满足人们对高端健康医疗的需求，也带动中国高端医疗水平的提升。”

2013年，恒大试图联姻“哈佛系”医院被拒绝，三年后终于得偿所愿。2016年12月15日，恒大集团下属全资子公司恒大健康发布公告称，恒大集团已于哈佛布莱根和妇女医院签订授权合约书，在海南博鳌开设恒大国际医院。

布列根和妇女医院为哈佛大学医学院附属医院，连续多年被评为全美最佳医院，是全球产生诺贝尔奖最多的医院之一，在癌症、心脏病、糖尿病、肾脏病、风湿病、内分泌及妇科等多个医疗领域均处于世界领先水平。

据悉，在2015年6月，哈佛布莱根医院曾与恒大为在中国共建新型国际医院选址事宜，在深圳、三亚和广州进行考察。有观察人士指，双方或借此次合作，大力推进共建新型国际医院的事宜。

恒大集团常务副总裁、恒大健康上市公司董事长谈朝晖认为，此次合作，哈佛附属布莱根医院将在医疗理念、人才、技术和管理模式为恒大健康的业务提供指引。”

哈佛附属布莱根医院高级副总裁、首席发展官史蒂芬·汤姆森则表示：“很高兴有机会达成这次重大合作，从而可以让布莱根医院先进的医疗技术和卓有效率的医疗服务在全球推行。”

博鳌恒大国际医院的定位为“按照国际专业标准建设的肿瘤专科医院”，预计2017年上半年正式运营。恒大方面表示，博鳌恒大国际医院将享受国外医疗器械和药品进口特殊审批等国家九项特殊优惠政策，基因检测、复合一体化手术室、粒子放疗等精准医疗项目也将陆续落地。恒大将与哈佛布莱根和妇女医院合作，结合国际最新技术、药品和临床方案开展临床研究，并与恒大免疫性疾病研究中心开展转化医学。

除哈佛布莱根和妇女医院外，恒大方面表示，还相继与韩国原辰、荷兰特蕾莎、英国孝尔等医疗机构达成战略合作，其主要布局包括高端医院和分级医疗、社区医疗与养老、医学美容及抗衰老在内的三大核心服务。

目前，恒大健康以恒大原辰医学美容医院为中心，在北京、广州等重点城市开设医美微机构。2016年11月28日，恒大健康养生地产项目“恒大·养生谷”在三亚亮相，按照规划，养生谷将提供涵盖健康教育及预防、医疗服务、颐养康复、医美抗衰、健康保障等健康养生项目。

2016年11月2日，富力地产与加州大学洛杉矶分校医疗中心（UCLA Health）在广州柏悦酒店签署咨询服务协议，双方宣布将携手在广州开发新型国际医院。

UCLA在全美医院中排名第三位，其15项成人学科及8项儿童学科位居全美前列。根据《美国新闻与世界报道》发布的美国2015-2016年度医院排名，较其2014-2015年度的第五位再度跃升两位，显示加州大学洛杉矶分校医疗中心的综合医疗实力获得专业认可。

该中心下辖四家医院，分别为罗纳德里根加州大学洛杉矶分校医疗中心、加州大学洛杉矶分校美泰儿童医院、斯图尔特和琳达雷斯尼克神经精神病学医院、圣塔莫尼卡加州大学洛杉矶分校医疗中心，拥有2000名教职人员（包括医师和非医师），3350名护士，1010位住院医生和研究员。每年有150万患者到医院就诊，超过4万名患者住院治疗。

此次富力与UCLA Health的战略合作经过了两年时间的多次深入探讨与磋商。UCLA Health代表曾多次来华实地考察、落实合作细节及探讨医院选址事宜，最终双方选址广州。该医院规划房地产楼盘建筑面积为10万平方米，拥有501张床位，其中400张高端床位和101张康复床位。

他们看好广州区域房地产市场。2015年末广州市常住人口已达到1350.11万人，但优质医疗资源总量不足，分布也不均衡。随着富力与UCLA合作建设的新型国际医院启动建设，有望进一步完善广州城市医疗健康服务体系，提升医疗健康服务水准。

在双方合作过程中，富力方面将主要提供硬件服务和资金支持，前期建设目前计划由集团旗下酒店管理公司操作；而医疗专业领域，由UCLA Health方面提供技术、设备、咨询顾问服务以及管理等方面的支持。最终富力会组建专业的管理团队进行医疗健康板块运营。

此次合作富力地产董事长兼总裁张力表示：作为引领中国房地产业二十多年的企业，富力地产深知责任随著成就而增加。我们对企业社会责任感的重视，引导我们和UCLA 
Health 这样一个以照顾患者为使命的医务界领导者开展合作。我们需要一家走在医疗尖端、提供最好医疗护理的医院，而UCLA 
Health是帮助我们运营这家医院的最理想合作伙伴。

早在2012年，远洋地产与 Emeritus Corp.、CPM通过其各自的附属公司达成合作，成立北京市首家经营性中外合资养老企业——北京远健养老服务有限公司。

2013年8月21日，远洋地产与CPM、Emeritus集团共同投资运营的椿萱茂·凯健老年公寓正式开业运营。这是远洋地产的第一个落地养老项目，位于高端住宅项目远洋天著小区内一个近6000平方米大小的高层级养老护理设施，该项目地处北京东南部的亦庄。

EmeritusCorp.是美国一家全国性养老服务运营商，是美国最大的、经验最丰富的老年协助生活社区运营商之一。这些社区为需要日常生活行动协助的老年人提供一种全新的生活形态，重点关注个人护理服务，为不断年迈的社区居民们提供帮助。

EmeritusCorp.目前经营的社区超过518处，服务遍布45个州50000多位居民。该公司在纽约证券交易所上市，代码ESC。

中美合作的椿萱茂（亦庄）老年公寓主要针对半失能、失能老人提供高品质的护理服务，是通过美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED-CS预认证的首席养老机构。

在养老服务的专业性打造上，椿萱茂引入美国的养老服务理念、运营体系、照料经验，通过丰富的文娱社交活动、心理辅助等服务，帮助老人实现在心理、生理、社交三方面的功能正常和社会角色延续性。

Emeritus集团与远洋地产的合作方式包括成立合资公司及技术输出，通过美国的专业照护理念和养老理念的输出。

目前，远洋养老产业已经成功进入北京、上海、广州、武汉等重点城市及大连等海滨城市，重点城市及沿海、沿江城市的战略发展布局已初具规模，预计2017年将有六个项目开业。第一家中外合资的养老地产对与远洋后来的战略布局而言，意义是不言而喻的。

在有了第一家椿萱茂的管理运营经验后，椿萱茂在京陆续开业的3家养老地产，身上不免都有一些美国养老地产的影子。

目前椿萱茂的产品类型分为三种，包括中小型CB养老公寓（Care Building），和大型的CLRC养老社区（Continuing Living Retirement Community）以及新增的照料中心（Care center）。

远洋地产的轻资产养老业务模式特点突出，主要是通过投资、租赁或委托管理该类物业，提供包括独立生活、生活照料、失智照护、康复服务、日间照料和居家服务等全方位、链条化的养老服务。亦庄、双桥、青塔椿萱茂均为轻资产运作项目，属于租赁物业进行改造后经营。其中亦庄项目租用物业更是远洋地产自己的项目远洋天著。

有这样一组数据：在美国，目前养老社区行业的现金回报率达到8%-11%，内部收益率介于10%-20%之间，投资周期可达8~10年。而亦庄项目截止至2016年，已取得入住率为80%的成绩。

有养老领域的专业人士曾对媒体透露，养老项目入住率达到70%以上才可能盈利。截止至2016年远洋地产·椿萱茂的盈利率就已经达到了80%。

此外，失智照护也是椿萱茂的一大特色，2015年，通过引入美国失智照护第三大运营商MERIDIAN的失智照护项目，远洋形成了中国首个具有国际水准的、根植于中国文化的失智照护项目——忆路同行。其特色在于搭建失智老人熟悉的年代的生活场景来帮助他们延缓记忆衰退。